??樂居買房 陳天賜 發(fā)自北京

      又是老生常談的學(xué)區(qū)房

??自從06年《義務(wù)教育法》頒布，“就近入學(xué)”的概念興起，學(xué)區(qū)房就一躍成為有娃一族的信仰。后來“小升初”直升制度出現(xiàn)，學(xué)區(qū)房更是直接住在神壇上下不來。

??隨著時(shí)間的發(fā)展，學(xué)區(qū)房早已變成教育壟斷和階級(jí)固化的砝碼。家長(zhǎng)們擠破頭望房興嘆，“雞娃”們從幼兒園便開始內(nèi)卷，早期政策的不平衡更加劇了這種現(xiàn)象，巨大的泡沫積累在學(xué)區(qū)房這一特殊的市場(chǎng)中。

??當(dāng)資本跟教育綁定的時(shí)候，公平便無從談起。國家當(dāng)然清楚這一點(diǎn)，尤其是近幾年對(duì)于學(xué)區(qū)房的調(diào)控逐漸加緊，甚至到了****的地步。早有北京“7.31”新政，現(xiàn)有深圳征求意見稿，都是在對(duì)著學(xué)區(qū)房這一蛋糕動(dòng)刀子。

??就在上周，深圳發(fā)布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《草案》），向社會(huì)各界征求意見。

??（來源：深圳市人大網(wǎng)）

??其中有兩條特別受到關(guān)注，一個(gè)是建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，另一個(gè)是建立房屋租賃參考價(jià)格制度。

??前一條好理解，簡(jiǎn)單來說就是教師輪崗制，早在十年前就已經(jīng)提出過了，但由于各種原因至今仍未能大面積推廣，只在一些發(fā)達(dá)城市試點(diǎn)，比如上海奉賢區(qū)、松江區(qū)等進(jìn)行的區(qū)域試點(diǎn)。

??而第二條就非常耐人尋味了，要知道，這可是我國第一次有城市明確提出要開始調(diào)控租賃市場(chǎng)定價(jià)了。說白了就是調(diào)控房屋租金，不讓房東坐地起價(jià)。

??好家伙，深圳不愧是先行示范區(qū)，剛頒布了二手房參考價(jià)格機(jī)制，這緊接著就把矛頭對(duì)準(zhǔn)了租賃市場(chǎng)。

??看到這可能有人要問了，這兩條跟學(xué)區(qū)房有啥關(guān)系??？沒關(guān)系是不可能的，而且這關(guān)系可大不一般，某種程度上甚至可以說已經(jīng)動(dòng)搖了學(xué)區(qū)房的底層邏輯了。

??名師？拿來吧你

??咱先說這第一條：建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度。

??深圳的義務(wù)教育一直以來存在著一個(gè)比較大的問題，就是學(xué)位緊張。僧多粥少，所以各種入學(xué)規(guī)則那是層出不窮。從戶籍、社保年限到房屋產(chǎn)權(quán)等等那全都是門檻，一個(gè)不達(dá)標(biāo)幾年的努力全都白費(fèi)。

??所以15年開始推行的大學(xué)區(qū)制度，和這次強(qiáng)調(diào)義務(wù)教育也是深圳政府改革教育的一個(gè)決心。

??大家都知道，一個(gè)名校的形成主要靠?jī)纱笠蛩兀荷?名師。生源可以用大學(xué)區(qū)制度使其流動(dòng)起來，那名師的流動(dòng)自然就需要靠教師輪崗制了。

??教師輪崗制，就是讓同一個(gè)片區(qū)內(nèi)不同學(xué)校的老師，在規(guī)定年限內(nèi)輪流到其他學(xué)校任教。這可不是簡(jiǎn)單的參觀學(xué)習(xí)，而是待夠至少一個(gè)教學(xué)周期的那種長(zhǎng)期“公差”

??這就從教師層面打通了學(xué)區(qū)房的壁壘。你買學(xué)區(qū)房不就是圖一個(gè)好學(xué)校好老師嗎，我讓老師動(dòng)起來，你入學(xué)我換老師，哎，就是玩兒。

??開個(gè)玩笑，事實(shí)上當(dāng)然不會(huì)這么簡(jiǎn)單。教師輪崗制想真正作用到學(xué)區(qū)房上，最大的問題在于能不能平衡名校和普通學(xué)校之間的差異。

??首先，所謂名校名師，數(shù)量還是比較稀少的，能輪崗的則更少。就拿上海舉例，自2013年試點(diǎn)以來，總共只有151位正高級(jí)以上教師參與，相比上海龐大的教育市場(chǎng)來說可謂是杯水車薪。

??另外，一個(gè)名校所積累的底蘊(yùn)絕不是單靠名師就能實(shí)現(xiàn)的，它需要的是一屆又一屆學(xué)生和老師的共同努力磨合，建立一套完善的教學(xué)體系并且持續(xù)下去。

??教師輪崗制只能縮小學(xué)校間的差距，除非輪崗教師能和他們的新學(xué)生產(chǎn)生超出預(yù)期的磨合度，否則是不可能抹平差距的。

??這就意味著大部分家長(zhǎng)還是會(huì)看準(zhǔn)那些一直以來高升學(xué)率的學(xué)校，甚至是花更多的錢去私立學(xué)校，進(jìn)一步造成公立學(xué)校和私立學(xué)校的分化。

??所以說，上海試點(diǎn)中出現(xiàn)的學(xué)區(qū)房一夜跳水150萬的現(xiàn)象更多是一種心理作用，教師輪崗本質(zhì)上還是想解決教育的相對(duì)公平問題，體現(xiàn)在學(xué)區(qū)房上的作用有，但有限，需要其他的配套政策來支持。

??深圳：配套政策？這不就來了嗎老弟

??雖然教師輪崗制是調(diào)控學(xué)區(qū)房的一大利器，但并不能在根本上動(dòng)搖學(xué)區(qū)房的根基。深圳當(dāng)然也是清楚這一點(diǎn)，所以****的推出了租賃市場(chǎng)參考價(jià)格機(jī)制。

??這一機(jī)制可不是說單純的控制租金定價(jià)這么簡(jiǎn)單。當(dāng)你把它和之前深圳實(shí)行的大學(xué)區(qū)制度和積分入學(xué)體系結(jié)合起來看時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)他的奧妙。

??大學(xué)區(qū)制度也是老生常談了。2015年開始深圳就著手實(shí)行“多校劃片”，一套房子對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校?？汕拔囊蔡岬搅耍钲趯W(xué)位不夠用，所以就整了個(gè)非常復(fù)雜的積分入學(xué)體系，將戶籍、居住時(shí)長(zhǎng)、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和社保年限等統(tǒng)統(tǒng)劃入審核標(biāo)準(zhǔn)，誰滿足誰入學(xué)。

??（來源：深圳政府在線）

??可這樣做就有一個(gè)非常大的不確定因素——房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

??可能沒在深圳租過房子的人，不太清楚深圳租房入學(xué)有多么困難。深圳是個(gè)人口凈流入市，租房在深圳一直是賣方市場(chǎng)，這也導(dǎo)致許多租房住的年輕家庭為了孩子入學(xué)需要至少租一年的房子，如果租的是商品房，則還需要房東同意才能使用房屋的學(xué)位。

??孩子入學(xué)還要看別人的臉色，這擱誰誰不憋屈。

??而且，不光孩子入學(xué)掌握在房東手里，租金的生殺大權(quán)也由房東一手決定，最慘的情況莫過于孩子上不了學(xué)，家也沒了。

??就像這次草案剛剛出臺(tái)，就已經(jīng)有房東坐地起價(jià)了，他們不僅抬高房租，還要求至少6年起租。

??所以說，深圳很有遠(yuǎn)見地先一步扼殺了這種趁火打劫的行為，并且，在草案中還提到：“市、區(qū)教育部門應(yīng)當(dāng)優(yōu)化義務(wù)教育積分入學(xué)政策，綜合考量戶籍、居住時(shí)長(zhǎng)、社保年限等因素，確保公平合理?！?/p>

??細(xì)心的讀者應(yīng)該已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了，草案里只提到了戶籍、居住時(shí)長(zhǎng)和社保年限，房屋產(chǎn)權(quán)被刨除了。也就是說，接下來深圳調(diào)控政策的方向，很可能要在學(xué)區(qū)學(xué)位的關(guān)系上動(dòng)刀子了。

??用大學(xué)區(qū)制度降溫學(xué)區(qū)熱度，改革積分體系給學(xué)區(qū)學(xué)位松綁，最后用租金調(diào)控制度保障租房客，進(jìn)一步控制學(xué)區(qū)房漲勢(shì)。一環(huán)扣一環(huán)，一張無形的大網(wǎng)即將在深圳學(xué)區(qū)房的頭頂落下。

??學(xué)區(qū)房，命或許不久矣

??說了這么多，我們也不難看出這其中的門道。學(xué)區(qū)房一直以來所為人詬病的是它用資本綁架了教育，花錢就能上名校，就沒有公平可言了。

??國家近來的動(dòng)作也越來越多，越來越明顯。前段時(shí)間，“雙減”政策橫空出世，課外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)瞬間迎來寒冬，教育股接連跌停，虧得媽都不認(rèn)。

??更有甚者，廣東把課外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)治理納入掃黑除惡專項(xiàng)，湖北則直接讓掃黃打非辦介入，徹查校外培訓(xùn)。

??"媽，我真在上補(bǔ)習(xí)班"

??再加上深圳這一草案出臺(tái)，無不證明著國家要對(duì)公共教育領(lǐng)域開刀，而最直接有效的打擊對(duì)象，就是學(xué)區(qū)房。

??7月24日，住建部聯(lián)合8部門共同出手整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。并設(shè)置了明確的時(shí)間表和路線圖，要在三年的時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)秩序的明顯好轉(zhuǎn)。

??（來源：住建部官網(wǎng)）

??那些動(dòng)輒十幾萬單價(jià)的學(xué)區(qū)房，買到手穩(wěn)賺不賠的“老破小”，也許就會(huì)隨著這次深圳的大招，都煙消云散了。

??掃清住房、教育障礙，為三胎政策全面鋪路，就是未來的大方向。或許在不遠(yuǎn)的將來，我們可以看到教育的主旋律，從效率轉(zhuǎn)變?yōu)楣?，學(xué)區(qū)房也可以走下神壇。

??不過，學(xué)區(qū)房背后畢竟是大部分人一生的積蓄，此次深圳也并沒有打破就近入學(xué)的原則，要想徹底取締學(xué)區(qū)房，還需要通過政策調(diào)控，還有很長(zhǎng)的路要走。（完）