這兩天，業(yè)主告知停貸的名單越來越長(zhǎng)了。從6月30日，江西景德鎮(zhèn)某大樓盤的業(yè)主自發(fā)組織發(fā)出的一份強(qiáng)制停貸告知書刷屏后，到后來的50多個(gè)，100多個(gè)，以及現(xiàn)在網(wǎng)傳的200多個(gè)…停貸事件愈演愈烈，停貸潮來勢(shì)洶洶。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前停貸項(xiàng)目最多的省份是河南，停貸項(xiàng)目最多的城市是鄭州，停貸最多的開發(fā)商是私企......這些項(xiàng)目爛尾時(shí)間大多是從2021年年中開始，而業(yè)主抱團(tuán)停貸也實(shí)屬無奈之舉，“與其錢房?jī)煽?，不如搏一搏?！?/p>

凄凄慘慘戚戚，樓盤爛尾時(shí)候，最難將息，確實(shí)是怎一個(gè)“愁”字了得呢！有些家庭，掏空了6個(gè)錢包買房，結(jié)果現(xiàn)在卻只能一邊租房一邊還房貸，一邊瀕臨失業(yè)，一邊交房遙遙無期。更有甚者，馬上秋天開學(xué)了，小孩落不了戶，連上學(xué)都成了“水中月、鏡中花”。

預(yù)售制期房模式下，業(yè)主被公認(rèn)處在食物鏈的最底端。和以往的斷供不同，集體停貸大部分是因?yàn)闃潜P爛尾，開發(fā)商資金斷裂，項(xiàng)目停工無法按照計(jì)劃向業(yè)主交付。既然項(xiàng)目無法按預(yù)期交付，為什么業(yè)主還要如期還貸？因?yàn)橐话闱闆r下，銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，總是通過格式條款約定無論在建期房時(shí)發(fā)生何種風(fēng)險(xiǎn)，都要求購(gòu)房者在既未取得所購(gòu)房屋、亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，這明顯不合理地加重了購(gòu)房者的責(zé)任。

停貸潮中的各方，沒有贏家。對(duì)此，樂居買房邀請(qǐng)北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣從法律層面對(duì)業(yè)主強(qiáng)制停貸的做法做出解讀，并且從法律角度給出業(yè)主建議。

房產(chǎn)律師 王玉臣

樂居買房：業(yè)主單方面“強(qiáng)制停貸“是否合規(guī)？

王玉臣律師：對(duì)于業(yè)主而言，房屋爛尾，買房目的無法實(shí)現(xiàn)，但還要繼續(xù)還著貸款，從情理上來說確實(shí)很虧。尤其是在一些項(xiàng)目里，雖然銀行違規(guī)放貸不是直接導(dǎo)致爛尾樓的原因，但相關(guān)銀行也是難辭其咎。以住宅為例，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在主體沒有完工之前，銀行是不能放貸的。遺憾的是一些銀行無視這個(gè)規(guī)定，提前放貸，尤其是部分錢款沒有放到監(jiān)管賬戶里，直接被開發(fā)商劃走轉(zhuǎn)移，成了爛尾樓的幫兇。

不過，在法律層面上，確實(shí)沒有明文規(guī)定出現(xiàn)這些情況后業(yè)主有權(quán)直接停貸。在這里有兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是銀行和購(gòu)房人之間的按揭貸款法律關(guān)系，屬于借貸；一個(gè)是購(gòu)房人和開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。爛尾樓的出現(xiàn)屬于商品房買賣關(guān)系出了問題，和按揭貸款法律關(guān)系是相對(duì)獨(dú)立的。所以，不是直接就能賦予購(gòu)房人可以斷供的權(quán)利。這是兩個(gè)合同，兩個(gè)法律關(guān)系。

因此，這種斷供的做法是有不小的風(fēng)險(xiǎn)的。如果購(gòu)房者在既沒有得到銀行的回應(yīng)和同意、又沒有得到法院的判決支持的前提下貿(mào)然停貸，往往會(huì)被判定為違約方，其個(gè)人征信就會(huì)受到影響，還可能被銀行訴到法院，甚至還可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

樂居買房：面對(duì)爛尾樓，業(yè)主該如何維護(hù)自己的權(quán)益？

王玉臣律師：首先，盡快核實(shí)這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售房款收取情況、監(jiān)管情況。幾乎所有的爛尾樓都和開發(fā)商逃避預(yù)售資金監(jiān)管，挪用預(yù)售資金有直接關(guān)系，而咱們國(guó)家早已明確規(guī)定，所有的預(yù)售房款必須存入專項(xiàng)的預(yù)售房款監(jiān)管賬戶，必須用于項(xiàng)目的開發(fā)商建設(shè)，一直到徹底完工，只有在完工后才能挪作它用。其次，通過信息公開申請(qǐng)等方式對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)做全面的調(diào)查和了解，進(jìn)一步核實(shí)這個(gè)項(xiàng)目是否還存在其它問題。

若核實(shí)發(fā)現(xiàn)存在挪用預(yù)售資金的情況或者其它違法違規(guī)行為，盡快提起相關(guān)的查處申請(qǐng)，申請(qǐng)相關(guān)部門對(duì)這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。如果通過核實(shí)，發(fā)現(xiàn)在這個(gè)過程中銀行部門也存在違規(guī)操作，還可以視情況提起相關(guān)的違法查處。

再次，如果交房已經(jīng)延期，還可以視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關(guān)的逾期交房違約金。也許這個(gè)時(shí)候開發(fā)商沒錢付這筆違約金，但是一定要讓開發(fā)商看到其延期交房每增加一天都是有成本的，這種違約的成本不能由守約者業(yè)主來承擔(dān)。

很多爛尾樓或者延期交房的項(xiàng)目，存在開發(fā)商被強(qiáng)制執(zhí)行的問題，不乏執(zhí)行的范圍是購(gòu)房人的房屋。所以平時(shí)務(wù)必注意查詢開發(fā)商的執(zhí)行情況，如果發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買的房屋被查封或被執(zhí)行了，要及時(shí)提起相關(guān)的異議，必要的時(shí)候，還要及時(shí)提起相關(guān)的執(zhí)行異議之訴。

在上述法律手段的基礎(chǔ)上，可以建立和開發(fā)商等多方主體談判的平臺(tái)，進(jìn)而推動(dòng)開發(fā)商盡快完工交房。在這種類型的案件中，除了咱們業(yè)主，一般還可能涉及到五方主體：開發(fā)商、相關(guān)部門、法院、債權(quán)人（比如銀行）、施工人。

作為業(yè)主，要想更好地保護(hù)自己的合法權(quán)利，需要靈活、充分運(yùn)用法律賦予咱們老百姓的權(quán)利，依法依規(guī)去做，千萬不要碰紅線，否則得不償失。

業(yè)主組織管理極為重要，業(yè)主要團(tuán)結(jié)起來，有組織有紀(jì)律，合法合規(guī)維權(quán)。首先，強(qiáng)有力的組織至關(guān)重要。組織問題是爛尾樓這類集團(tuán)訴訟成敗的關(guān)鍵因素。沒有穩(wěn)定的組織架構(gòu)意味著這個(gè)維權(quán)集體是自由的、極為松散的、沒有約束的。其次，優(yōu)秀的業(yè)主代表至關(guān)重要。有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力，業(yè)主代表叛變、或被收買。所以選擇業(yè)主代表十分重要，一定要人品好，有時(shí)間，有頭腦，愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對(duì)不能只有一個(gè)兩個(gè)，一定要有多個(gè)，且人數(shù)是單數(shù)。再次，一定要有保密機(jī)制和反搭便車機(jī)制。在維權(quán)過程中，如果沒有反搭便車機(jī)制，維權(quán)很容易走向失敗。

最后，不到萬不得已的時(shí)候不要選擇自救模式或者破產(chǎn)模式，自救或申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn)是最后實(shí)在萬不得已的做法，且都需要有很嚴(yán)格的前提條件。

樂居買房：今年的停貸潮，將對(duì)業(yè)內(nèi)產(chǎn)生什么影響？買房人的“集體停貸”訴求，釋放了什么信號(hào)？

王玉臣律師：以前也有停貸案例，但是沒現(xiàn)在這么多?！?span style="text-decoration: underline;">集體停貸”這種做法對(duì)業(yè)內(nèi)產(chǎn)生的影響是很大的，一方面會(huì)喚醒更多的爛尾樓業(yè)主采用這種方式去維權(quán)，一方面會(huì)加劇大家對(duì)樓市的悲觀態(tài)度。同時(shí)，需要相關(guān)部門、相關(guān)銀行能夠積極投入進(jìn)來，推動(dòng)問題解決。買房人的集體“停貸”說明樓市爛尾問題已經(jīng)到了極其嚴(yán)重的地步，購(gòu)房人的情緒也積累到一定的臨界點(diǎn)，需要通過一定合法合規(guī)的方式去疏解，去解決問題，最好不要再進(jìn)一步激化矛盾。

王玉臣律師表示，他一向比較支持購(gòu)買現(xiàn)房，起碼能看得見摸得著。從他個(gè)人角度，比較建議取消預(yù)售。如果真的不能取消商品房預(yù)售，建議增加一個(gè)刑事條款，爛尾樓罪，讓轉(zhuǎn)移監(jiān)管資金的相關(guān)責(zé)任人員入刑，而不是僅僅限定在股東有限責(zé)任上。

房子爛尾，對(duì)大部分普通人來說，生活是會(huì)崩塌的?，F(xiàn)如今，全國(guó)上下都在救市，而救市成功的一大障礙就是購(gòu)房者的信心仍有待恢復(fù)，一方面是大家對(duì)未來的樓市缺乏信心，另一方面是購(gòu)房者對(duì)于自己購(gòu)買房子是否爛尾沒有信心。

萬一，用一輩子的積蓄買到爛尾樓，購(gòu)房者又怎能保持理性？