昨天，交通銀行發(fā)布了一則公告，聲稱自今年11月起，將調(diào)整個(gè)人按揭類貸款、個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

調(diào)整前，對(duì)于部分提前還款補(bǔ)償金，每年可免收補(bǔ)償金進(jìn)行部分提前還款一次，從第二次開(kāi)始收取提前還款本金1%的補(bǔ)償金。

調(diào)整后，免費(fèi)的一次沒(méi)有了，只要提前還貸都要付提前還款本金1%的補(bǔ)償金。

也就是說(shuō)，你想提前還錢(qián)，可以，但你得多還一點(diǎn)。

不知道銀行有沒(méi)有想過(guò)，這個(gè)行情下還有人肯提前還款的，應(yīng)該給他們發(fā)獎(jiǎng)金才對(duì)。

除了交行以外，其他銀行暫時(shí)還沒(méi)有在補(bǔ)償金這一塊上有什么新動(dòng)作，繼續(xù)按照現(xiàn)有的規(guī)定執(zhí)行。

建設(shè)銀行：貸款不滿一年提前還款，收取提前還款額的百分之三。貸款一年到兩年提前還款，收取提前還款額的百分之二。貸款兩年到三年提前還款，收取提前還款額的百分之一，三年以上不罰息。

農(nóng)業(yè)銀行：貸款不滿一年提前還款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率為貸款利率除以12個(gè)月減去還款月數(shù)。貸款滿一年后提前還款，只要之前沒(méi)有任何提前還款記錄，則不收取違約金。如已采取過(guò)提前還款的，一年之后再申請(qǐng)者，也不收取違約金。

工商銀行：貸款不滿一年提前還款，收取提前還款金額的百分之五作為違約金。貸款滿一年后提前還款，則不收取任何違約金。

中國(guó)銀行：貸款不滿一年提前還款，收取不超過(guò)六個(gè)月利息違約金（按照提前還款日的貸款利率計(jì)算）。貸款滿一年后提前還款，則不收取違約金。

01

數(shù)據(jù)不好看，銀行怕吃虧

眾所周知，房貸是銀行為數(shù)不多的良性資金來(lái)源，也是收益率相對(duì)較高的貸款，在六大行里邊，房貸甚至能占到三成。

購(gòu)房者畢竟不敢輕易斷貸，所以銀行有恃無(wú)恐，放出去的貸款都能安穩(wěn)地收回來(lái)，這也就是銀行利潤(rùn)的主要來(lái)源，把低利率吸收的存款，用高利率貸出去，從而產(chǎn)生息差。

一直以來(lái)，由于房地產(chǎn)欣欣向榮的景象，銀行并不擔(dān)心放出去的貸款收不回來(lái)，反而會(huì)加速房貸，這就導(dǎo)致額度常年不足，所以前幾年經(jīng)常出現(xiàn)好不容易排隊(duì)買上房，為了放貸還要再排十多天的情況。

因此，銀行對(duì)于那些極少數(shù)提前還貸的人并不會(huì)加以限制，反而興奮于新的貸款額度又釋放了。

但從今年開(kāi)始不一樣了，時(shí)代變了。

房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條，2022年上半年全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積同比下降22.2%，商品房累計(jì)銷售額同比下降28.9%。

更刺激到銀行的是，居民中長(zhǎng)期貸款（也就是房貸）也跟著下降，今年2月甚至出現(xiàn)了自2007年以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。

六月情況好不容易改善了一點(diǎn)，結(jié)果又碰上停貸潮，低迷情緒更加蔓延。

于是，手里沒(méi)房慶幸手里還有現(xiàn)金，手里有房的則開(kāi)始提前還貸，及時(shí)止損。

于是，銀行開(kāi)始慌了。

這對(duì)銀行利潤(rùn)來(lái)說(shuō)影響太大了，相當(dāng)于一直穩(wěn)定的“金飯碗”在變小。交行就是第一個(gè)穩(wěn)不住的銀行，不得不通過(guò)提高提前還款的成本，來(lái)遏制當(dāng)前房貸早償較多的問(wèn)題。

02

到底的要不要提前還貸

提前還貸要從兩個(gè)角度看，一個(gè)是宏觀的，一個(gè)是微觀的。

宏觀來(lái)講，誰(shuí)都知道大環(huán)境很差，上半年GDP增速只有0.2%，相信有不少讀者也都聽(tīng)說(shuō)甚至親身經(jīng)歷了失業(yè)、裁員，而在全社會(huì)范圍內(nèi)提出“靈活就業(yè)”，就證明普通人找工作已經(jīng)到了很難的地步了，收入不穩(wěn)定成不可忽視的大問(wèn)題。

再加上上半年可怕的疫情，爛尾樓的蹂躪，購(gòu)房者基于對(duì)未來(lái)的悲觀預(yù)期，以前拼命攢錢(qián)買好幾套房子，現(xiàn)在就只能考慮提前還掉貸款，以免出現(xiàn)突發(fā)情況導(dǎo)致自己的房子變成法拍房，同時(shí)也降低自己的杠桿率來(lái)減少生活壓力。

另外，基金、股票等投資理財(cái)產(chǎn)品，也慢慢的跑不贏房貸了。綠油油的股市，大幅下跌的基金，就連最穩(wěn)妥的儲(chǔ)蓄，都能出現(xiàn)河南村鎮(zhèn)銀行這種事件，哪還有信心買房了。

而從微觀入手，我們主要聚焦那些從歷史高點(diǎn)上車的購(gòu)房者。過(guò)去兩年，是房貸利率居高不下的兩年，熱門(mén)城市利率普遍在6%往上，而今年，最低的利率能做到4.25%。

同樣的一套房，同樣的價(jià)格和100萬(wàn)貸款，一個(gè)月月供隨隨便便就少個(gè)600百塊，一年就是7000多，30年就是22萬(wàn)。

平白無(wú)故比別人多交22萬(wàn)的利息，要是你你難受不。

更難受的是，這已經(jīng)是你能從銀行貸到的最劃算的貸款了。

所以綜合來(lái)看，購(gòu)房者需要明確估計(jì)自己的實(shí)力，既要看到大環(huán)境下行，就業(yè)的困難，也要明確自己所負(fù)擔(dān)的貸款余額到底是多少。

如果你背著50萬(wàn)房貸，但手里只有20萬(wàn)余錢(qián)，那無(wú)論你未來(lái)收入穩(wěn)不穩(wěn)定都不要去還，要給自己留有余地；

如果你有50萬(wàn)，那可以在充分考慮自身能力、家庭實(shí)力和未來(lái)工作收入的基礎(chǔ)上做決定；

如果你真的有100萬(wàn)，那就抓緊還上。