現(xiàn)在做什么事，都講究一個(gè)成團(tuán)。

素人選秀節(jié)目，團(tuán)！乘風(fēng)破浪，團(tuán)！疫情買菜，團(tuán)！買房，也團(tuán)！

咋說呢，房子雖然沒有白菜價(jià)，但買房子的方式越來越像買白菜了。

團(tuán)購(gòu)買房，價(jià)格優(yōu)惠，相對(duì)有保障，怎么看都是利好。但實(shí)際情況卻是，沒死在看房的路上，卻死在了成團(tuán)的夜晚。

01

團(tuán)購(gòu)是怎么個(gè)團(tuán)法

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月以來，包括廣州增城、山西太原、廣東中山、遼寧沈陽(yáng)、浙江桐廬、安徽銅陵、云南普洱、四川巴中、湖北黃岡、吉林長(zhǎng)春等城市都發(fā)布過“購(gòu)房團(tuán)購(gòu)”相關(guān)政策或活動(dòng)。

這其中，大部分是三四線城市，少部分是樓市降溫明顯的二線省會(huì)城市，總的來說，都是人口流出壓力比較大的省份。

也好理解，這些城市本身缺乏較大的產(chǎn)業(yè)留住人才，主要財(cái)政收入也是以房地產(chǎn)為主，也就形成了房子越蓋越多，人越來越少的局面。所以必須積極調(diào)動(dòng)當(dāng)?shù)厝速I房，從政策內(nèi)容看也相符。

例如吉林長(zhǎng)春，政策主要面向機(jī)關(guān)單位和國(guó)有企事業(yè)單位，以及大專院校、科研院所。

也就是說體制內(nèi)的公務(wù)員，或者在高校工作的人是有機(jī)會(huì)參與團(tuán)購(gòu)買房。這就和以前公務(wù)員、教師等編制內(nèi)的人員買房有優(yōu)惠的政策差不多，而這些人也大部分都是當(dāng)?shù)厝恕?/p>

當(dāng)然也有例外，比如四川眉山，就主要聚焦市外購(gòu)房群體，但這也與眉山本身的城市定位有關(guān)，眉山的產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要以文旅和康養(yǎng)為主，住房消化確實(shí)需要一部分外來人口解決。這也體現(xiàn)了我們目前因城施策的特點(diǎn)。

不過無論是針對(duì)哪一類群體，團(tuán)購(gòu)的價(jià)格限制都大同小異。比如浙江桐廬，一次性團(tuán)購(gòu)10套房和20套房的，價(jià)格可以分別下降3%和5%；湖北黃岡對(duì)20人以上的團(tuán)，價(jià)格優(yōu)惠不低于3%。

同時(shí)，也有不少城市規(guī)定，開發(fā)商給予的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍，也就是開發(fā)商以團(tuán)購(gòu)打折方式出售房源，不會(huì)影響樓盤的價(jià)格浮動(dòng)。所以對(duì)于開發(fā)商來說，團(tuán)購(gòu)房其實(shí)是單獨(dú)拿出來賣的。

而準(zhǔn)備成團(tuán)的購(gòu)房者由于消費(fèi)力集中，再加上有政策支持，于是有了很大的議價(jià)權(quán)利，在這過程中，團(tuán)體的安全性比個(gè)人購(gòu)房者更高，降低被騙或者是被套路的概率，如果出現(xiàn)問題，在后期維權(quán)方面也比個(gè)人購(gòu)房者更有優(yōu)勢(shì)。

所以，團(tuán)購(gòu)買房本質(zhì)上來看，其實(shí)是開發(fā)商與團(tuán)購(gòu)企業(yè)代表之間的一次博弈，政府并不從中受利。想買房，只需要在自己?jiǎn)挝粓F(tuán)購(gòu)人，就可以了。

按這個(gè)道理，應(yīng)該很容易成團(tuán)才對(duì)，那為何政策出臺(tái)這么多，卻鮮見成功成團(tuán)的呢？

02

為什么成團(tuán)難？

眾所周知，地方公務(wù)員的收入，是與地方財(cái)政掛鉤的，地方財(cái)政沒錢，公務(wù)員就沒工資。

事業(yè)單位呢，剛?cè)胄械哪贻p人，手里沒錢買房，中層的干部，或許還會(huì)考慮置換。

農(nóng)民和大學(xué)生想要買房，大概需要掏空家里的積蓄才有機(jī)會(huì)。

加上幾年疫情下來，體制內(nèi)外收入都有所下降，所以沒錢是第一層因素，但不是最關(guān)鍵的因素。

二，需求太少。

商品房，本質(zhì)是商品，必然遵循基本的供需關(guān)系。

目前，我國(guó)住房庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)非常夸張的地步，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，當(dāng)下全國(guó)的狹義庫(kù)存總量為5.98億平方米，而廣義庫(kù)存達(dá)到驚人的38.47億平方米。

按人均住房面積40平米來算，目前已建成的樓房庫(kù)存足夠1495萬人居住，相當(dāng)于半個(gè)北京市，如果將未建成的也包括進(jìn)去，這個(gè)數(shù)字將達(dá)到9617萬。

足足有一億人的住房庫(kù)存，正在或即將矗立在中國(guó)的大地上。

供給太多，但需求完全不足，大部分三四線城市，庫(kù)存去化周期都在20年以上。

在沒有新增長(zhǎng)極的三四線城市，越?jīng)]錢，就越想賣地，賣地越多，庫(kù)存就越多。但由于產(chǎn)業(yè)單一，人才都往外跑，導(dǎo)致二手房空置率居高不下，庫(kù)存更無法消化。簡(jiǎn)單的邏輯，卻足以拖垮任何一個(gè)小城市。

再加上樓市整體信心不足，團(tuán)購(gòu)就算有優(yōu)惠疊加，實(shí)際效果依然會(huì)打折扣。這也就說明，當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)信心依然處于相對(duì)底部的話，那么團(tuán)購(gòu)所起到的提振效果就會(huì)相對(duì)有限；而對(duì)于一些已經(jīng)觸底并開始回升的城市來說，團(tuán)購(gòu)所起到的作用才會(huì)更加明顯。

另外，團(tuán)購(gòu)買房也有它的弊端。那就是房源質(zhì)量無法保證，容易產(chǎn)生跟風(fēng)購(gòu)買，反而忽略自身需求的現(xiàn)象。再加上開發(fā)商有可能也會(huì)以團(tuán)購(gòu)作為噱頭，清倉(cāng)手中的尾盤，房源質(zhì)量大概率會(huì)參差不齊，就算在收房時(shí)出現(xiàn)問題，購(gòu)房者也有可能因?yàn)閮r(jià)格便宜反而不再追究。

種種因素作用下，成團(tuán)就變成了一個(gè)難以實(shí)現(xiàn)的愿望。

03

小結(jié)

從小麥換房，到號(hào)召公務(wù)員買房，再到號(hào)召領(lǐng)導(dǎo)買房，財(cái)政重壓之下，小城市出過不少讓人啼笑皆非的奇葩事件，足以看出他們手中的牌已經(jīng)不多了，團(tuán)購(gòu)有可能是最后的底牌了。

但從實(shí)際情況看，真正能夠成團(tuán)的城市卻少之又少，這張牌最終能起到的作用，恐怕也只杯水車薪，如果不能找到產(chǎn)業(yè)升級(jí)的方向，吃老本永遠(yuǎn)沒有未來。

房地產(chǎn)遲早要褪去金融屬性，回歸居住屬性，大多數(shù)三四線城市必須盡快認(rèn)清這點(diǎn)。