樂(lè)居買(mǎi)房 發(fā)自北京 鞠風(fēng)超

今年1-8月份，超過(guò)200個(gè)城市發(fā)布了700+次穩(wěn)樓市政策。在各方努力下，目前各地的“保交樓”工作已經(jīng)取得積極進(jìn)展。那么，今年的“金九銀十”還會(huì)再現(xiàn)往年的樓市盛況嗎？2022年的長(zhǎng)沙，哪些片區(qū)、板塊值得重點(diǎn)關(guān)注？長(zhǎng)沙樓市的成交、房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)哪些變化？樂(lè)居買(mǎi)房就此專訪了湖南中原研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳世霞。

陳世霞表示，8月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住宅供需達(dá)到近10年的最低值，規(guī)模下降明顯。在新房成交低溫下，長(zhǎng)沙二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房，但一二手總體規(guī)模進(jìn)入歷史低點(diǎn)。從市場(chǎng)端的反饋來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)信心還在緩慢恢復(fù)中，并沒(méi)有快速反彈。

但歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，市場(chǎng)越低迷，越適合買(mǎi)房，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漲跌于你只是紙上貨幣，以相對(duì)低的價(jià)格買(mǎi)到合適的房子，早買(mǎi)早享受。所以，對(duì)于有自住剛需或改善需求的朋友來(lái)說(shuō)，“金九銀十”是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，錯(cuò)過(guò)了金融危機(jī)的2008，又錯(cuò)過(guò)了去庫(kù)存的2014，就不要再錯(cuò)過(guò)2022了。

綜合購(gòu)房需求以及市場(chǎng)推盤(pán)、優(yōu)惠分析來(lái)看，陳世霞建議剛需及剛改客戶“金九銀十”應(yīng)及時(shí)“上車(chē)”，因?yàn)榻衲晔袌?chǎng)壓力下不排除項(xiàng)目會(huì)推出更大力度的促銷手段去吸引客戶、提高認(rèn)購(gòu)。目前政策是寬松窗口期，剛需及剛改項(xiàng)目當(dāng)前市場(chǎng)壓力較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；客戶對(duì)于價(jià)格較敏感，而“金九銀十”項(xiàng)目的優(yōu)惠力度有較大吸引力，后期待入市項(xiàng)目受限價(jià)影響價(jià)格將持續(xù)上揚(yáng)，所以，對(duì)于剛需及剛改客戶而言：此時(shí)是“上車(chē)”的最佳時(shí)機(jī)。

高改項(xiàng)目面向高端客群，釋放優(yōu)惠的可能性較小，高改客戶資金充裕，選擇“上車(chē)”與否關(guān)鍵在于是否有值得入手的項(xiàng)目，目前長(zhǎng)沙有綠城鳳起麓鳴、旭輝鉑悅湘江、江山印等多個(gè)地段稀缺、品質(zhì)高端的改善項(xiàng)目，“金九銀十”或?qū)⒓哟笸剖哿浚吒目蛻舻捻?xiàng)目、房源選擇性增多，此時(shí)入手時(shí)機(jī)也較佳。

長(zhǎng)沙目前市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，還在筑底階段，未來(lái)穩(wěn)樓市政策仍存在繼續(xù)調(diào)整的空間。從短期來(lái)看，長(zhǎng)沙未來(lái)4個(gè)月有一定的壓力，但相比中部武漢南昌來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)最低，庫(kù)存壓力適中，總體非常健康穩(wěn)定的市場(chǎng)。熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)樓盤(pán)一房難求，遠(yuǎn)郊板塊賣(mài)不動(dòng)，中間板塊在客戶量有限下需要營(yíng)銷促進(jìn)成交。所以，未來(lái)4個(gè)月的銷量取決與政策的持續(xù)放松和開(kāi)發(fā)商促銷力度的疊加效應(yīng)。

以下為采訪實(shí)錄：

Q1 今年“金九銀十”還是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)嗎？為什么？

陳世霞：傳統(tǒng)的“金九銀十”已來(lái)，先看一組長(zhǎng)沙樓市的表現(xiàn)數(shù)據(jù)：8月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)量55萬(wàn)方，與7月相比環(huán)比漲12%；成交量55萬(wàn)方與7月相比持平，均價(jià)14589元/平，環(huán)比漲5%。但值得注意的是，供需都是近10年的最低值，規(guī)模下降明顯。

在新房成交低溫下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙二手房每個(gè)月新增2000套掛牌，累計(jì)掛牌總量房源68565套，今年二手內(nèi)五區(qū)月均成交3000套，已恢復(fù)去年下半年的平均水平，總體二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房表現(xiàn)，但一二手總體規(guī)模進(jìn)入歷史低點(diǎn)。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果你是自住剛需或改善需求來(lái)說(shuō)，歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，市場(chǎng)越低迷，越適合買(mǎi)房，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漲跌于你只是紙上貨幣，以相對(duì)低的價(jià)格買(mǎi)到合適的房子，早買(mǎi)早享受。錯(cuò)過(guò)了金融危機(jī)的2008，又錯(cuò)過(guò)了去庫(kù)存的2014，希望你不要錯(cuò)過(guò)2022。

Q2 剛需、剛改、高改，您更建議哪類購(gòu)房人在金九銀十抓緊“上車(chē)”？理由是？

陳世霞：看購(gòu)房者個(gè)人需求，買(mǎi)房宜早不宜遲。

今年1-8月長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)商品住宅供應(yīng)509萬(wàn)方，成交555萬(wàn)方，同比下滑均超過(guò)4成，成交均價(jià)12839元/㎡，同比上漲10%。

市場(chǎng)規(guī)?？s小，但長(zhǎng)沙樓市中長(zhǎng)期發(fā)展基礎(chǔ)面良好，價(jià)格穩(wěn)步上漲是長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)；當(dāng)前市場(chǎng)活躍度低，傳統(tǒng)“金九銀十”市場(chǎng)促銷力度較大，今年市場(chǎng)壓力下不排除項(xiàng)目會(huì)推出更大力度的促銷手段去吸引客戶、提高認(rèn)購(gòu)。

剛需及剛改項(xiàng)目當(dāng)前市場(chǎng)壓力較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而客戶對(duì)于價(jià)格較敏感，“金九銀十”項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度夠大，目前政策是寬松窗口期，后期待入市項(xiàng)目受限價(jià)影響價(jià)格將持續(xù)上揚(yáng)，對(duì)于剛需及剛改客戶而言：此時(shí)是“上車(chē)”的最佳時(shí)機(jī)。

高改項(xiàng)目面向高端客群，釋放優(yōu)惠的可能性較小，高改客戶資金充裕，選擇“上車(chē)”與否關(guān)鍵在于是否有值得入手的項(xiàng)目，目前長(zhǎng)沙有綠城鳳起麓鳴、旭輝鉑悅湘江、江山印等多個(gè)地段稀缺、品質(zhì)高端的改善項(xiàng)目，“金九銀十”或?qū)⒓哟笸剖哿浚吒目蛻舻捻?xiàng)目、房源選擇性增多，此時(shí)入手時(shí)機(jī)也較佳。

Q3 在您看來(lái)，長(zhǎng)沙的哪些片區(qū)、板塊，可能成為九、十月的市場(chǎng)熱門(mén)？

陳世霞：長(zhǎng)沙主流客戶看重地段、性價(jià)比和配套。

目前已凸顯高價(jià)值的板塊，如濱江新城、大市府、梅溪湖、洋湖、天心濱江等，地段優(yōu)勢(shì)突出，占據(jù)長(zhǎng)沙獨(dú)特江景、濕地、山體資源等，配套完善，品牌房企扎堆開(kāi)發(fā)，品質(zhì)型項(xiàng)目多，改善型客戶偏好此類板塊，九、十月份加大供應(yīng)量可能性較大，或?qū)?dòng)板塊熱度。

發(fā)展雛形初現(xiàn)的潛力型板塊，如麓谷二期、鵝秀、高鐵新城等，片區(qū)規(guī)劃加速落地，教育、商業(yè)等配套日益完善，品牌房企進(jìn)駐積極性高，片區(qū)價(jià)值逐步兌現(xiàn)，而片區(qū)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，九十月促銷可能性較大，此時(shí)入手性價(jià)比極高，對(duì)于剛需、剛改客戶置業(yè)具備較強(qiáng)吸引力。

Q4 可否請(qǐng)您作出預(yù)測(cè)，長(zhǎng)沙市場(chǎng)成交、房?jī)r(jià)等方面，未來(lái)一段時(shí)間的走勢(shì)如何？

陳世霞：主要從政策、供需和板塊三方面展開(kāi)。

政策層面，全國(guó)樓市從收緊政策全面轉(zhuǎn)向?qū)捤烧?，長(zhǎng)沙從網(wǎng)簽限售時(shí)間調(diào)整，再到存量盤(pán)活政策，以租換房票，再到二孩及以上家庭新增一套購(gòu)房資格，再到長(zhǎng)沙縣穩(wěn)樓市12條，起到了一定的促進(jìn)作用，但就目前市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，還在筑底階段，未來(lái)穩(wěn)樓市政策仍存在繼續(xù)調(diào)整的空間。

供需也是雙向下降。全年預(yù)計(jì)供需同比下降3-4.5成，總體量跌價(jià)漲。從短期來(lái)說(shuō)，截至8月底內(nèi)六區(qū)庫(kù)存830萬(wàn)方，按照近6個(gè)月的消化速度，去化周期至11.8個(gè)月的預(yù)警值，亦是四年來(lái)的最高值，雖然絕對(duì)值變化不大，但上升趨勢(shì)明顯，說(shuō)明銷售速度放緩明顯。

預(yù)計(jì)下半年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)還有新增供應(yīng)量569萬(wàn)方，保守的來(lái)看，因去年集中供地中約4成左右為平臺(tái)公司兜底，加之房企資金問(wèn)題放慢新開(kāi)工節(jié)奏等因素影響，預(yù)計(jì)供應(yīng)量還會(huì)持續(xù)下跌，但總體量會(huì)高于上半年的供應(yīng)量，保守估計(jì)在400萬(wàn)方。

從短期來(lái)看，長(zhǎng)沙未來(lái)4個(gè)月有一定的壓力， 但相比中部武漢南昌來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)最低，庫(kù)存壓力適中，總體非常健康穩(wěn)定的市場(chǎng)。

長(zhǎng)期來(lái)看，每年凈流入人口20-30萬(wàn)，總?cè)丝谌珖?guó)排名17，中部省會(huì)排名第3，小學(xué)生人口排名中部省會(huì)第2，增長(zhǎng)率排全國(guó)第二，這些數(shù)據(jù)都充分說(shuō)明，基于人口增長(zhǎng)對(duì)于住房需求的新增和換房需求的基本面相當(dāng)夯實(shí)。短期市場(chǎng)的壓力，在于新增供應(yīng)不足，市場(chǎng)觀望情緒濃厚所致。

板塊分化繼續(xù)加劇，供應(yīng)量決定銷量。目前的市場(chǎng)供應(yīng)量決定銷量，限價(jià)時(shí)代，供應(yīng)量集中在什么板塊，什么項(xiàng)目上，就已經(jīng)決定一大半，當(dāng)然前提是在發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，項(xiàng)目沒(méi)有硬傷。

總體來(lái)說(shuō)，9月六區(qū)一縣預(yù)計(jì)41個(gè)項(xiàng)目有新開(kāi)和加推動(dòng)作，共4811套，67.52萬(wàn)方，其中內(nèi)五區(qū)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)4134套，58.1萬(wàn)方，供應(yīng)量環(huán)比8月增長(zhǎng)的前提下，成交量有望環(huán)比回暖，傳統(tǒng)的“金九銀十”的旺季熱銷，恢復(fù)去年同期水平，估計(jì)難再現(xiàn)，總體規(guī)模在下降，短期難有起色。

短期內(nèi)就目前長(zhǎng)沙政策的放松很難起到市場(chǎng)回升的決定性作用，市場(chǎng)供給不足和客戶需求疲軟是關(guān)鍵，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)樓盤(pán)一房難求，遠(yuǎn)郊板塊賣(mài)不動(dòng)，中間板塊在客戶量有限下需要營(yíng)銷促進(jìn)成交。未來(lái)4個(gè)月的銷量取決與政策的持續(xù)放松和開(kāi)發(fā)商促銷力度的疊加效應(yīng)。

基于板塊供求關(guān)系，市場(chǎng)需求以及短期購(gòu)買(mǎi)力等因素，板塊分化和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分化繼續(xù)加劇，具備產(chǎn)品品質(zhì)和核心配套的改善產(chǎn)品會(huì)持續(xù)旺銷。

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