樂居買房 陳硯硯 發(fā)自北京

房子，一直是縈繞在中國(guó)人心頭的夢(mèng)。三十而立、齊家治國(guó)的美好愿景，催生著老百姓對(duì)安居樂業(yè)住所的期待。但爛尾，儼然已經(jīng)成為橫亙?cè)诶习傩召I房之路上的“頭號(hào)”障礙。

爛尾之痛，伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的始終。自2008年房?jī)r(jià)開始走高，數(shù)量眾多的開發(fā)商涌入市場(chǎng)，資本開始無(wú)序擴(kuò)張。經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，爛尾樓已經(jīng)遍布全國(guó)各地。據(jù)易居研究院《2022年全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告》，截至2022年7月16日，全國(guó)樓盤爛尾率約為3.85%，爛尾面積為2.31億平米，足以說(shuō)明中國(guó)樓盤爛尾的數(shù)量之多、情況之嚴(yán)重。

近三年，由于天災(zāi)人禍，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇重創(chuàng)，墮入“冰窟”。政府“三道紅線”政策收緊、房企資金鏈斷流、融資難、債務(wù)到期多重因素疊加，給開發(fā)商沉重一擊，停工、延期、爛尾問(wèn)題層出不窮。

房企從缺錢少工，到最后交房無(wú)望，是一條可以預(yù)見的劇情線，而延期交付則成為壓垮購(gòu)房者的最后一根稻草。

“交付難”引發(fā)連鎖反應(yīng)，“保交樓”應(yīng)運(yùn)而生

今年7月，一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“停貸潮”席卷全國(guó)。來(lái)自全國(guó)近百座城市的至少270個(gè)延期交付項(xiàng)目的業(yè)主，以星火燎原之勢(shì)聯(lián)合發(fā)布停貸告知書，一時(shí)間引發(fā)極大社會(huì)反響。

事件立即引起相關(guān)部門高度重視。工、農(nóng)、中、建、交、郵儲(chǔ)6家大型國(guó)有商業(yè)銀行以及興業(yè)銀行、平安銀行、光大銀行等合計(jì)超15家銀行密集出面發(fā)聲，表示涉及的業(yè)務(wù)規(guī)模較小，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。

銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門表示，將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、中國(guó)人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。“保交樓，穩(wěn)民生”概念首次出現(xiàn)。

7月28日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，審議《關(guān)于十九屆中央第九輪巡視情況的綜合報(bào)告》。會(huì)議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

這是首次將“保交樓，穩(wěn)民生”概念上升到國(guó)家層面，對(duì)外界釋放了新的政策信號(hào)，標(biāo)志著自此，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到“交付時(shí)代”。

爛尾的蝕骨之痛，擊穿了多少家庭的幸福圖景。時(shí)代的一粒沙，落在個(gè)人頭上，就是一座難以跨越的山。

多措并舉，中央地方聯(lián)手力保交房

今年7月末，“保交樓”紓困成了樓市政策的重要著力點(diǎn)。

8月份，住建部、財(cái)政部、央行等多部門宣布出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，規(guī)模為2000億元。這是“保交樓”推進(jìn)以來(lái)，國(guó)家層面上首次予以的專項(xiàng)支持。

此后，中央各部門就保交樓多次發(fā)聲，申明支持立場(chǎng)，并給出配套措施。9月底的央行貨幣政策委員會(huì)2022年第三季度例會(huì)上提到，要推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用、并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

10月底，央行發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報(bào)告》中明確，要保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩(wěn)民生，推動(dòng)建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。緊隨其后，11月中旬多部門聯(lián)合下發(fā)“金融16條”，對(duì)商業(yè)銀行“保交樓”配套融資予以細(xì)則指導(dǎo)。

直至11月21日，“保交樓”工作獲得真金白銀的支持——央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合明確，央行擬發(fā)布保交樓貸款支持計(jì)劃，將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ谩?/p>

臨近年底兩個(gè)月，穩(wěn)融資“三支箭”銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資，以及第四支箭“內(nèi)保外貸”、央地合作等持續(xù)落地，“保交樓”專項(xiàng)貸款也增至達(dá)4000億元，萬(wàn)科郁亮將其形容為“微光”正在逐步變成“曙光”。

中央強(qiáng)勢(shì)出手的同時(shí)，各地方政府也在主動(dòng)推動(dòng)保交付工作，并積極探索多種方式和可能。鄭州、南寧、紹興等地，成立了地方性專項(xiàng)紓困基金。除了用資金手段外，包括深圳龍崗、海南澄邁等地方政府，創(chuàng)新利用多種方式盤活項(xiàng)目，包括引入國(guó)企央企、信托介入等方式盤活當(dāng)?shù)赝９ろ?xiàng)目。

一雙雙有力的大手，從四面八方伸出來(lái)，托住了正在墜落的樓市。

“保交樓”成效初顯，杜絕爛尾還需“內(nèi)力”

在穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向下，經(jīng)過(guò)各方對(duì)保交樓的全力推進(jìn)，實(shí)體層面已開始逐步顯現(xiàn)相對(duì)積極的信號(hào)，表現(xiàn)之一為竣工面積數(shù)據(jù)的修復(fù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月單月，房屋竣工面積同比下降約2.5%，降幅較7月大幅收斂33.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，8月單月的竣工面積則大幅增加42.5%；10-11月竣工面積更是連續(xù)增長(zhǎng)，漲幅分別為41.5%、60.8%。這表明近期國(guó)家及各地保交樓的政策取得了積極的效果。

今年下半年，隨著國(guó)家各部委發(fā)布“保交樓”相關(guān)政策約20次，多地“保交樓”工作也取得明顯成效。10月以來(lái)，來(lái)自洛陽(yáng)、常德、南寧、哈爾濱等地的多個(gè)延期交付、有爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，取得了實(shí)質(zhì)性復(fù)工復(fù)產(chǎn)，部分甚至已經(jīng)順利完成交房交證。轟轟烈烈的“保交付”運(yùn)動(dòng)，已經(jīng)取得實(shí)質(zhì)上的進(jìn)展。

誠(chéng)然，林林總總的政策措施“組合拳”，確實(shí)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了一些積極的變化。最明顯的當(dāng)屬融資環(huán)境的改善，短期內(nèi)成效顯著，讓“血量告急”的房企及時(shí)回血，獲得喘息的余地。

但俗話說(shuō)“救急不救窮”，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，種種資金扶持、政策傾斜都只能解決眼前已經(jīng)出現(xiàn)的爛尾問(wèn)題。行業(yè)仍需前行與發(fā)展，如何避免“一邊改錯(cuò)又一邊犯錯(cuò)”的尷尬局面、徹底杜絕爛尾沉疴，仍需監(jiān)管方、房企、市場(chǎng)共同發(fā)力。

作為監(jiān)管方，無(wú)論是政府部門還是銀行，都應(yīng)當(dāng)履職盡責(zé)。政府作為監(jiān)管主體，要管好房企和市場(chǎng)，出臺(tái)更加明確具體有針對(duì)性的政策和法律法規(guī)，堵上監(jiān)管漏洞；提升治理水平，促進(jìn)市場(chǎng)健康合理有序。作為資金管理的主要責(zé)任方，銀行需做好金融服務(wù)工作，管好“錢袋子”。

各位開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)摒棄以往長(zhǎng)期依賴高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，野蠻跑馬圈地。時(shí)代的風(fēng)向已經(jīng)變化，危機(jī)意識(shí)必不可少，實(shí)行健康、穩(wěn)健、可持續(xù)的財(cái)務(wù)策略，做好投資評(píng)估，強(qiáng)化商業(yè)道德感，避免過(guò)大杠桿帶來(lái)不可承受的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，作為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的最后一環(huán)，消費(fèi)者也需要強(qiáng)化意識(shí)。普通購(gòu)房者要想盡可能避免遭遇爛尾，就必須提高緊惕，不貪便宜、輕信他人，了解并學(xué)習(xí)一些行業(yè)知識(shí)和選房訣竅多多益善。提前做好背調(diào)，選擇靠譜的開發(fā)商品牌和購(gòu)房平臺(tái)尤為重要。

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