樂居買房訊 2月23日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向全行業(yè)發(fā)起“保交樓”行動倡議后，社會各界反響熱烈。多個省、市房協(xié)積極響應，多家品牌房企簽約加入。樂居開通服務熱線，旨在為遇到交付難題的購房者答疑解惑。

眼下，“315”消費者權益日在即，為更好響應“保交樓”要求，樂居從當前幾個購房者普遍關切的問題出發(fā)，邀請專業(yè)律師進行解答，并提出可行性高、專業(yè)性強的意見建議。

西安“星河9號”的業(yè)主楊女士反映，她與開發(fā)商西安豐佳瑞起置業(yè)有限公司簽訂購房合同，約定2021年6月交房，但截至目前，樓盤停工仍未交付。當?shù)胤抗芫侄啻谓M織業(yè)主和開發(fā)商協(xié)商，申請破產(chǎn)重組完成后續(xù)交房及賠付，現(xiàn)開發(fā)商要求業(yè)主簽字同意申請破產(chǎn)重組，楊女士希望律師為她支招。

Q：停工逾期后開發(fā)商申請破產(chǎn)重組，是否可行？對購房者有什么風險？

A：業(yè)主申請開發(fā)商破產(chǎn)，需要先行起訴開發(fā)商取得生效判決或仲裁裁決，并在開發(fā)商不履行判決或仲裁裁決的情況下，申請法院強制執(zhí)行并因開發(fā)商無可供執(zhí)行的財產(chǎn)終結本次執(zhí)行后，業(yè)主可向法院申請執(zhí)行程序轉破產(chǎn)程序（即申請開發(fā)商破產(chǎn)需要證明開發(fā)商資不抵債）。開發(fā)商進入破產(chǎn)程序后，若樓盤未竣工、存在爛尾情形，法院或政府可能會引入新投資方進行破產(chǎn)重整，盤活項目。

至于風險，除去整個破產(chǎn)清算程序歷時較長之外，主要有以下幾點：

一是房屋初始登記在開發(fā)商名下，可能還未拆分轉移登記至業(yè)主名下，此種情況下，開發(fā)商進入破產(chǎn)，房屋原則上會被認定為“破產(chǎn)財產(chǎn)”，業(yè)主需要向破產(chǎn)管理人申請“取回”，或在破產(chǎn)管理人不同意情況下通過一般取回權糾紛訴訟，方可實現(xiàn)交付及過戶訴求。所以，存在業(yè)主敗訴，無法“取回”房屋，只能通過對購房款申報債權的方式退回購房款的風險。

二是若開發(fā)商進入破產(chǎn)程序，業(yè)主對開發(fā)商享有的購房款及損失賠償債權將進行破產(chǎn)債權申報，破產(chǎn)程序中債權受償比例較低，業(yè)主可能無法全額獲得購房款。

三是樓盤未竣工、爛尾，政府或法院也未成功引入新的投資方進行重整、盤活項目，則法院只能拍賣在建工程，價值較低，業(yè)主受償將比例更低。

與此同時，武漢“景瑞·江山悅”的業(yè)主胡女士也遇到了開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，項目停工、逾期交房的問題。一面是擔心樓盤爛尾，一面是怕開發(fā)商沒錢賠違約金，胡女士想要尋求法律援助。

Q：開發(fā)商因資金問題停工并逾期交房，業(yè)主怎樣維護自己的合法權益？

A：根據(jù)房屋買賣合同約定的逾期交房違約責任，業(yè)主可通過個人發(fā)函、委托律師發(fā)送律師函等方式，要求開發(fā)商先行賠償自逾期交房之日起至發(fā)函之日的違約金或損失賠償，并保留另行追究發(fā)函之日以后的延期交房違約金或損失賠償?shù)臋嗬ㄗ⒁饬舸嫦嚓P證據(jù)）。

需要注意的是，逾期交房違約金或損失賠償?shù)脑V訟時效為3年。業(yè)主可在提起訴訟或仲裁后，申請財產(chǎn)保全，凍結開發(fā)商賬戶，以便判決或裁定執(zhí)行。

目前，“保交樓”行動倡議仍在進行中，后續(xù)還將有各省市房協(xié)及品牌房企、樓盤項目不斷加入。廣大用戶如在購房過程中遇到問題，可撥打熱線電話4006066969進行反饋，獲得專業(yè)律師解答和建議。